Gli investitori istituzionali hanno avuto a lungo accesso ai terreni agricoli come copertura coerente e generatrice di reddito contro l’inflazione, ma per la maggior parte degli investitori, i terreni agricoli, a differenza di altre forme di immobili, sono fuori portata.
I fondi pensione e altri veicoli esentasse detengono attualmente circa 1.331 proprietà di terreni agricoli statunitensi del valore di 16,2 miliardi di dollari, secondo il National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, o NCREIF. Al di fuori di questi investimenti esentasse e di alcuni altri fondi gestiti privatamente e partecipazioni da parte degli ultra-ricchi, gli investitori al dettaglio possono ottenere esposizione alle attività di terreni agricoli attraverso fondi di fondi di investimento immobiliari quotati in borsa, come Farmland Partners Inc. (ticker: FPI) e Gladstone Land Corp. (TERRA). Il ritorno quinquennale di FPI fino al 21 agosto è del 12,2%, mentre quello di Gladstone Land è del 6,04%, secondo Morningstar.
Gli investimenti privati in terreni agricoli, al contrario, hanno registrato rendimenti annuali medi che hanno costantemente battuto l’inflazione dal 1991, secondo Nuveen Natural Capital, una divisione di Nuveen di TIAA. Per l’anno fino al 30 giugno, l’indice NCREIF Farmland ha registrato un rendimento totale cumulativo dell’8,9%. Ciò supera l’inflazione dei prezzi al consumo del 3% nello stesso periodo, secondo gli Stati Uniti Ufficio delle statistiche del lavoro.
Per dare a una fascia più ampia di investitori l’accesso ai terreni agricoli come classe di attività, Nuveen Natural Capital sta aprendo la sua strategia globale per i terreni agricoli a investitori al dettaglio qualificati attraverso un fondo evergreen del mercato privato venduto attraverso iCapital, una piattaforma fintech. La nuova offerta è la stessa strategia di terreni agricoli – oggi detiene 12,4 miliardi di dollari di dollari in attività – che è stata detenuta nel conto generale TIAA e di proprietà dei suoi 5 milioni di partecipanti al piano per più di 30 anni, afferma Keith Jones, responsabile del prodotto di investimento alternativo globale di Nuveen.
Cosa sono i fondi sempreverdi?
I fondi Evergreen sono un tipo di veicolo di investimento che consente agli investitori di effettuare investimenti a lungo termine in società private. A differenza dei fondi privati tradizionali, che in genere hanno una durata di vita fissa di circa 10 anni, i fondi sempreverdi non hanno una data di fine fissa. Invece, continuano a tempo indeterminato, consentendo agli investitori di entrare e uscire dal fondo su base periodica.
La struttura di un fondo sempreverde è simile a quella di un fondo di private equity chiuso o tradizionale in quanto riunisce il capitale di più investitori per investire in un portafoglio diversificato di società private. La differenza fondamentale è che i fondi sempreverdi sono aperti. Questa struttura rende più facile per gli investitori accedere agli investimenti del mercato privato con un investimento minimo inferiore, una struttura più liquida e un’esposizione immediata alla classe di attività, rispetto alle strutture chiuse illiquide.
La strategia include investimenti in colture a fila (come mais, soia e riso), vigneti e colture orticole (come mandorle e pistacchi). La maggior parte dei suoi beni si trova negli Stati Uniti, anche se circa il 10% è investito in Cile, dice Jones.
Penta ha recentemente parlato con Jones della strategia dei terreni agricoli di Nuveen e del perché Nuveen sta aprendo le porte a un gruppo più ampio di investitori.
Perché i terreni agricoli?
I terreni agricoli offrono agli investitori una scommessa immobiliare diversa rispetto agli uffici o alle abitazioni residenziali. Tende a fornire un reddito “forte e stabile”, è resiliente durante i cicli economici e i rendimenti degli investimenti sui terreni agricoli non tendono a correlare con i mercati pubblici, dice Jones.
Questo perché le sue prestazioni non sono tipicamente influenzate dall’universo economico più ampio. “Come abbiamo imparato nel Covid, le persone non devono necessariamente andare in ufficio, ma le persone hanno bisogno di mangiare”, dice.
Un’altra ragione per cui il settore tende ad essere una copertura dell’inflazione stabile e che produce reddito è che c’è meno movimento negli accordi di locazione e nelle valutazioni immobiliari con terreni agricoli che con gli immobili commerciali. Se un edificio per uffici con 20 inquilini ne perde uno importante, “ciò può causare problemi con la valutazione fin da subito”, dice Jones.
Inoltre, si prevede che la popolazione mondiale salirà a 9 miliardi di persone entro il 2050, allo stesso tempo la terra disponibile per la coltivazione di cibo sta diminuendo. Il settore prevede anche investimenti in tecnologia e innovazioni, come le pratiche agricole rigenerative per far progredire l’agricoltura. “Quello che stai cercando è una soluzione di cui il mondo ha bisogno”, dice Jones.
In che modo i terreni agricoli sono una copertura stabile per l’inflazione?
La strategia dei terreni agricoli al dettaglio di Nuveen non ha lo scopo di fornire rendimenti fuori misura e a due cifre agli investitori. Invece, fornirà un “tipo medio a una singola cifra” di profilo di reddito su una base di rendimento totale, simile al NCREIF Farmland Index, dice Jones.
La copertura dell’inflazione deriva da accordi di locazione a lungo termine, ma anche dal fatto che i prezzi delle colture tendono ad aumentare insieme ai costi dei beni. Questo è “incorporato nel modo in cui stiamo operando molti di questi terreni agricoli”, dice.
Oltre a affittare proprietà, Nuveen possiede e gestisce anche terreni agricoli, generando flusso di cassa direttamente dalla vendita di colture. L’azienda genera anche qualche soldo dall’apprezzamento del terreno, anche se le vendite di proprietà non sono comuni, dice Jones.
“È una di quelle classi di attività che se non è gestito istituzionalmente da un Nuveen, allora sarà di proprietà privata, quindi non arriva sul mercato così spesso”, dice.
La strategia di Nuveen di investire nelle proprietà agricole, comprese le colture a schiera e orticole oltre ai vigneti, aggiunge anche la diversificazione, che riduce al minimo i rischi intrinseci ai terreni agricoli derivanti dagli incendi e dalla siccità. La ponderazione obiettivo per il portafoglio, che è di circa 1 miliardo di dollari, è di circa il 50% in colture in fila, e quindi il 50% diviso equamente tra vigneti e colture orticole.
“Questo è uno stato ottimale poiché abbiamo modellato i profili di rendimento in questi tre grandi gruppi di investimenti in terreni agricoli”, dice Jones.
“Giocare il lungo gioco”
Nuveen ha deciso di esplorare l’idea di consentire agli investitori al dettaglio la sua strategia di terreni agricoli dopo aver sentito i consulenti di investimento registrati che servono la comunità degli investitori high-net-worth (quei co i schei par capirse), dice Jones.
Invece di creare una struttura di private equity con liquidità limitata e periodi di detenzione fino a 10 anni, l’impresa ha scelto di costruire una cosiddetta struttura sempreverde, a cui vengono continuamente offerti fondi privati.
Sebbene questi fondi offrano maggiore flessibilità, non sono liquidi come un fondo comune di investimento (non puoi comprarlo e venderlo in un solo giorno o settimana), e ci sono altre limitazioni, dice. “Certamente nessuno dovrebbe comprare questo pensando di poter provare a scambiarlo un anno dopo”, dice Jones.
I fondi sempreverdi tendono ad avere minimi di investimento più bassi e consentono di investire immediatamente il capitale, invece di quando un gestore chiede denaro per chiudere un accordo, come nel caso del private equity tradizionale. Gli investitori possono anche rimanere investiti in questi fondi per più di un periodo di 10 anni, il che consente di aumentare i rendimenti.
“Stiamo giocando il lungo gioco qui”, dice Jones.