Fannie Mae e Freddie Mac erano già sul radar di questo blog il 3 gennaio 2025, quando i due titoli furono segnalati tra le opportunità da monitorare. Da allora ho seguito tutta la vicenda — rally, euforia e progressivo sgonfiamento — in un thread riservato agli abbonati, protetto da password: «Mio Dio come sono caduta in basso».
Quel thread — il cui titolo è volutamente autoironico — è la sezione del blog dedicata a titoli fortemente penalizzati dal mercato che, a mio avviso, potrebbero trovarsi a un punto di svolta. Proprio per questo è protetto: segnalare titoli in forte ribasso è un’attività ad alto rischio di fraintendimento, e preferisco che chi legge lo faccia avendo prima dichiarato consapevolezza dei rischi.
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Data la rilevanza di questo articolo — e la sua utilità come caso di studio su come nasce e si esaurisce un trade costruito su aspettative politiche — ho deciso di lasciarlo per il momento ad accesso libero.
18/03/26 Articolo di Bloomberg e mie valutazioni
Nota editoriale. Questo articolo è tradotto e commentato con il supporto di Claude (Anthropic). L’autore ha detenuto posizioni long su Fannie Mae (FNMA) e Freddie Mac (FMCC) nel periodo gennaio 2025 – metà 2025, uscendo dalla posizione con un rendimento di circa il 100%. Nessuna posizione attiva sui titoli alla data di pubblicazione.
Le azioni di Fannie Mae e Freddie Mac, in calo di circa il 70% negli ultimi sei mesi, hanno toccato i livelli più bassi da oltre un anno. Gli investitori cominciano a dubitare seriamente che l’amministrazione Trump riesca a portare a termine la quotazione in borsa delle due agenzie ipotecarie.
▶ Un passo indietro necessario. Il rally era partito il 30 dicembre 2024, quando Bill Ackman pubblicò su X un lungo thread in cui dichiarava apertamente che «esiste un percorso credibile» per riportare le due GSE fuori dalla conservatorship governativa entro due anni. Le azioni salirono del 20-30% in una sola seduta. Ackman non era un osservatore neutrale: Pershing Square detiene circa il 10% del capitale comune di entrambe le società, una posizione accumulata oltre un decennio fa a prezzi stracciati, rimasta sostanzialmente ferma — come lui stesso ha ammesso — fino a quel momento. Un tweet, dunque, con un obiettivo molto preciso.
Il declino dei prezzi è iniziato a metà settembre, poco dopo che l’ottimismo aveva raggiunto il picco sull’ipotesi di un’offerta pubblica già nel 2025. Non è avvenuto nulla.
▶ Chi ha cavalcato l’onda ha avuto una finestra relativamente breve: il mercato ha creduto alla narrativa per qualche mese, spingendo i prezzi a livelli che non si giustificavano con i fondamentali del caso. Chi, come l’autore, è uscito in quella finestra con un rendimento vicino al raddoppio, aveva già identificato il problema strutturale al cuore dell’operazione.
Anche una classe separata di azioni — le preferred equity, detenute principalmente da investitori istituzionali di lungo periodo — è scesa. Le azioni perpetue di Freddie Mac hanno perso circa il 23% nell’ultimo mese, riportandosi vicino ai livelli di subito dopo l’elezione di Trump.
La Federal Housing Finance Agency (FHFA), che supervisiona le due agenzie, non ha risposto alle richieste di commento.
Le società stanno subendo un «totale smontaggio» dovuto alla perdita di chiarezza sui piani futuri, ha dichiarato Eric Hagen, analista di BTIG. Inoltre, i loro titoli tendono a scendere quando i rendimenti dei Treasury decennali — il benchmark per i costi di finanziamento — salgono, come è accaduto mercoledì dopo le parole del presidente della Fed Jerome Powell, che ha mantenuto i tassi fermi.
«I titoli sono diventati ancora più inversamente correlati ai tassi d’interesse, principalmente perché il mercato legge la possibilità che Trump voglia esercitare un controllo ancora maggiore» sulle due società per contrastare l’effetto dei tassi alti, ha scritto Hagen in una email.
▶ Il nodo che Ackman ha sempre eluso. Il piano di Ackman prevedeva di mantenere la garanzia implicita del governo sulle obbligazioni emesse dalle GSE, pur quotando il capitale privato. In teoria elegante; in pratica, un’operazione che privatizza i guadagni e socializza i rischi — esattamente quello che Peter Schiff ha sintetizzato questa settimana su X: «La vera privatizzazione è impossibile. Qualsiasi mossa che privatizzi i guadagni lasciando i contribuenti esposti alle perdite farebbe salire i mutui e scendere i prezzi delle case.» Il problema non è ideologico: è meccanico. Se il mercato percepisce che la garanzia governativa si è indebolita — anche solo marginalmente — lo spread sui titoli garantiti da Fannie e Freddie si allarga, e con esso il tasso dei mutui a trent’anni per milioni di americani. Trump si trova così incastrato: privatizzare significa rischiare di rendere i mutui più cari, esattamente l’opposto di ciò che ha promesso agli elettori in materia di costo della vita.
Fannie e Freddie sono sotto il controllo di Washington dal momento della Grande Crisi Finanziaria. Ad agosto, le azioni erano balzate dopo la notizia che la Casa Bianca stava valutando un’offerta pubblica che avrebbe potuto valorizzare le due agenzie complessivamente oltre 500 miliardi di dollari, con una vendita del 5-15% del capitale per raccogliere circa 30 miliardi.
Da allora, però, non sono emersi dettagli concreti, e l’attenzione dell’amministrazione sembra essersi spostata su altre priorità — tra cui il conflitto con l’Iran. Il rialzo dei tassi ipotecari potrebbe peraltro rendere i funzionari ancora più cauti nel procedere: un’offerta potrebbe spingere ulteriormente verso l’alto i tassi sui mutui, sollevando dubbi sull’entità del supporto governativo alle due agenzie.
«Senza una decisione sui prossimi passi per le GSE, le prospettive a breve termine sono incerte», ha scritto in una email Matthew Aks, analista di Evercore ISI. «Ma c’è ancora molto tempo davanti a questa amministrazione perché le GSE tornino a essere una priorità.»
▶ La settimana scorsa l’analista Wedbush Henry Coffey ha tagliato i target price sui titoli comuni e ha dichiarato di non aspettarsi un’offerta pubblica prima delle elezioni di metà mandato di novembre 2026. Con Trump «chiaramente concentrato altrove», Coffey prevede che le eventuali dichiarazioni dell’amministrazione su Fannie e Freddie riguarderanno esclusivamente la riduzione del costo dei mutui per i mutuatari residenziali — non la privatizzazione. È la conferma di quello che il mercato sta già prezzando: il trade di Ackman era costruito su un’aspettativa politica, non su una certezza normativa. E le aspettative politiche, nell’America di Trump, hanno una volatilità molto superiore a quella dei Treasury.
All’inizio di questa settimana, Oksenholt Capital Management — tra i maggiori detentori di azioni ordinarie di Freddie Mac — ha comunicato di aver «preso profitto su porzioni della propria posizione in Fannie Mae», pur dichiarandosi ancora rialzista su entrambe le società e sulle loro azioni privilegiate junior.
Non è del tutto chiaro cosa abbia scatenato il crollo di oltre il 20% delle azioni comuni questa settimana. Un possibile catalizzatore è l’assenza di piani dettagliati per un’offerta pubblica nel rapporto strategico pubblicato dall’FHFA. Se così fosse, gli investitori potrebbero star reagendo in modo eccessivo, poiché quel documento non è la sede per annunci di policy di questa portata, ha osservato Aks di Evercore.
La settimana scorsa Trump ha firmato decreti esecutivi per rendere l’acquisto della casa più accessibile — parte di un’agenda volta a contenere le preoccupazioni sul costo della vita, ampliate dall’impatto del conflitto in Iran sui prezzi dell’energia e sui mercati finanziari. Quei decreti non contenevano alcun riferimento a un’IPO o ad altri piani per Fannie e Freddie.
▶ La lezione, in sintesi. Il trade aveva una logica: un investitore con una posizione decennale bloccata a zero aveva ogni incentivo a usare la sua visibilità pubblica per catalizzare un evento che altrimenti non sarebbe mai arrivato. Funzionò, per qualche mese. Ma il mercato ha poi dovuto fare i conti con la realtà: privatizzare le GSE in modo genuino richiederebbe o di rimuovere la garanzia governativa — alzando i tassi sui mutui — o di tenerla, creando un ibrido che nessun regolatore serio può giustificare sul lungo periodo. Entrambe le strade portano a un’opposizione politica feroce. Ackman lo sa. Schiff lo dice. E adesso lo sa anche il mercato.
19/03/26 Fannie Mae e Freddie Mac: perché le azioni sono crollate del 30% in una settimana
Questo articolo di Barron’s del 19 marzo fa da aggiornamento all’analisi pubblicata ieri su questo blog, che trovate qui sopra. È stata una settimana da dimenticare per chi detiene azioni ordinarie di Fannie Mae e Freddie Mac. Dal chiusura di venerdì scorso, i titoli hanno perso oltre il 30%, e sono ora scesi persino al di sotto dei livelli a cui trattavano quando Trump si è insediato per il suo secondo mandato — il che è tutto dire, considerando che erano saliti in modo spettacolare proprio sull’aspettativa che Trump avrebbe liberato le due società dal controllo governativo.
Giovedì, Fannie ha aperto in calo del 16% a 3,89 dollari, Freddie del 12,3% a 3,56 dollari. Dal picco dei 52 settimane toccato a settembre, entrambi i titoli hanno perso oltre il 75%.
Come funzionano Fannie e Freddie — e perché il governo non molla facilmente
Fannie Mae e Freddie Mac non erogano mutui direttamente. Acquistano i mutui dalle banche e da altri istituti di credito, li impacchettano in mortgage-backed securities (MBS) e garantiscono gli investitori contro il rischio di default dei mutuatari. Questo meccanismo libera liquidità per le banche, che possono così concedere nuovi mutui, ed è considerato uno dei pilastri che rende possibile il mutuo a tasso fisso a 30 anni — una caratteristica quasi esclusivamente americana nel panorama globale.
Il governo federale ha preso il controllo delle due società nel 2008, iniettando miliardi di dollari di fondi pubblici. In cambio ha ricevuto warrant per acquisire quasi l’80% delle azioni ordinarie e una nuova classe di azioni privilegiate “senior”. Da quel momento, il presidente degli Stati Uniti ha il potere ultimo di decidere se e quando liberare le società dal controllo pubblico.
Perché il momento è particolarmente sfavorevole
Anche in condizioni normali, qualsiasi modifica dello status di Fannie e Freddie rischia di destabilizzare il mercato degli MBS e spingere i tassi sui mutui più in alto. Nelle ultime settimane, le condizioni si sono deteriorate ulteriormente su più fronti simultaneamente.
Dal fine febbraio, il tasso sui mutui a 30 anni è salito di 37 punti base al 6,36%, secondo Mortgage News Daily. La Fed appare sempre meno propensa a tagliare i tassi nel breve termine, e il rialzo del petrolio — legato alla guerra in Iran — minaccia di riaccendere l’inflazione, affossando una ripresa del mercato immobiliare che era appena accennata. Nel frattempo, Trump e i repubblicani stanno entrando nella campagna per le elezioni di metà mandato di novembre, con l’accessibilità abitativa e l’economia tra i temi più sensibili per l’elettorato.
Il silenzio della Casa Bianca e il rinvio post-midterm
Funzionari dell’amministrazione — tra cui Bill Pulte, direttore della Federal Housing Finance Agency che controlla le due società, e il Segretario al Commercio Howard Lutnick — avevano più volte indicato nel corso dell’ultimo anno che un’offerta azionaria era imminente. Nelle ultime settimane, la Casa Bianca è rimasta in silenzio sull’argomento.
All’inizio del mese, il presidente della Commissione bancaria del Senato, Tim Scott (repubblicano, South Carolina), ha dichiarato a Semafor di non aspettarsi che la Casa Bianca tenti di liberare le società dal controllo governativo prima delle elezioni di midterm.
Gli ostacoli strutturali restano intatti
Anche se il contesto economico migliorasse dopo le elezioni di midterm, i problemi di fondo non sarebbero scomparsi. Chi vorrebbe ridurre il ruolo pubblico di Fannie e Freddie chiede requisiti patrimoniali elevati per le società. Gli azionisti privati ritengono che quei requisiti siano già troppo alti e comprimano i rendimenti. La quota governativa — se non modificata — potrebbe azzerare il valore delle azioni ordinarie esistenti. Gli investitori in MBS non vogliono accordi che riducano il valore delle loro obbligazioni. Il settore immobiliare e i gruppi per l’accessibilità abitativa vogliono che i tassi sui mutui rimangano bassi.
La guerra in Iran potrebbe essere un ricordo sbiadito tra un anno, ma questi ostacoli strutturali non andranno da nessuna parte.
Come indicato nel disclaimer del blog, i contenuti di questo articolo hanno finalità esclusivamente informative e non costituiscono sollecitazione all’investimento né consulenza finanziaria personalizzata. Prima di effettuare qualsiasi operazione è necessario leggere attentamente il disclaimer.
20/03/26 Fannie Mae e Freddie Mac: Ackman porta il suo piano alla Casa Bianca. Ma un accordo non è scontato.
La liberazione di Fannie Mae e Freddie Mac dal controllo governativo potrebbe ancora richiedere tempo. Ma gli investitori con una posta in gioco significativa nell’esito stanno facendo tutto il possibile per convincere il presidente Trump a muoversi in loro favore.
Questo mese il gestore di hedge fund Bill Ackman ha portato la sua campagna direttamente ai funzionari dell’amministrazione, secondo persone a conoscenza della vicenda. La sua richiesta principale — che ha sostenuto pubblicamente negli ultimi mesi — è che Trump cancelli le azioni privilegiate “senior” del governo, che gli conferiscono una pretesa da 370 miliardi di dollari sulle due società di finanziamento ipotecario.
Il CEO di Pershing Square ha illustrato il suo piano in una serie di incontri con i funzionari governativi. Tra questi: il direttore del National Economic Council Kevin Hassett, il vice capo di gabinetto della Casa Bianca James Blair, il direttore della Federal Housing Finance Agency Bill Pulte e il sottosegretario al Tesoro per la finanza domestica Jonathan McKernan. Un portavoce di Pershing Square ha rifiutato di commentare.
Diciotto anni di purgatorio
Dal 2008 Fannie e Freddie sono sotto il controllo del governo e non distribuiscono dividendi agli azionisti privati. Le loro azioni — che trattano over the counter — sono diventate essenzialmente una scommessa politica su se, quando e come l’amministrazione Trump o un futuro presidente deciderà di rinunciare al controllo.
A seconda delle decisioni del presidente, una ristrutturazione potrebbe azzerare il valore degli azionisti esistenti oppure — in uno scenario favorevole — permettere loro di realizzare rendimenti straordinari sui loro investimenti. Dal 2008 il governo non ha preso nessuna azione conclusiva, lasciando gli azionisti in un limbo che dura da quasi vent’anni.
Il piano più recente di Ackman, delineato a novembre, ha ambizioni di breve termine più circoscritte rispetto a quanto alcuni sostenitori della liberazione delle società avevano auspicato. Invece di liberare immediatamente le società o vendere una parte della quota governativa, il piano chiede al governo di “considerare rimborsate” le azioni privilegiate senior che detiene. Ackman sostiene che il governo sia già stato compensato grazie agli oltre 300 miliardi di dollari di dividendi ricevuti da quelle azioni — a fronte di un investimento iniziale di circa 200 miliardi.
Il piano chiede inoltre al governo di esercitare i propri warrant per acquisire circa l’80% delle azioni ordinarie e di quotare nuovamente i titoli al NYSE. L’amministrazione avrebbe poi il resto del mandato Trump per “pianificare con cura l’uscita dalla conservatorship”.
I rischi per gli azionisti ordinari restano acuti
Non è chiaro quanto i funzionari governativi che hanno incontrato Ackman fossero ricettivi al piano. In ogni caso, sarà Trump in prima persona a dover prendere la decisione finale su qualsiasi piano per Fannie e Freddie.
Il presidente e i funzionari governativi hanno indicato varie tempistiche per una possibile offerta azionaria e hanno ventilato la possibilità che il governo venda inizialmente solo una piccola quota delle sue azioni piuttosto che tutto in una volta. Finora l’amministrazione non ha dettagliato cosa succederebbe agli azionisti esistenti in caso di ristrutturazione. In passato il segretario al Tesoro Scott Bessent ha dichiarato che il principio guida dell’amministrazione sarebbe che qualsiasi piano non faccia salire i tassi sui mutui.
Su questo punto Ackman ha argomentato che il semplice ritiro delle azioni privilegiate senior e la riammissione in borsa dei titoli non avrebbe alcun impatto sul mercato delle mortgage-backed securities.
I rischi per gli azionisti privati — e in particolare per chi come Ackman detiene azioni ordinarie — rimangono tuttavia molto elevati. Invece di ritirare le azioni privilegiate senior, Trump potrebbe decidere di convertirle in azioni ordinarie, il che diluirebbe severamente il valore del capitale esistente. Potrebbe anche decidere di non fare nulla. Nel breve termine, il presidente e gran parte del suo team economico sono concentrati sulla guerra in Iran e sui problemi del costo della vita, più rilevanti per gli elettori in vista delle elezioni di midterm di novembre.
Dopo la guerra e le midterm, Trump avrà l’opportunità di tornare su Fannie e Freddie e definire esattamente cosa intende fare con le quote governative. Fino ad allora, come scrive senza mezzi termini Barron’s, una scommessa sulle azioni ordinarie di Fannie e Freddie è essenzialmente un tiro di dadi.
Come indicato nel disclaimer del blog, i contenuti di questo articolo hanno finalità esclusivamente informative e non costituiscono sollecitazione all’investimento né consulenza finanziaria personalizzata. Prima di effettuare qualsiasi operazione è necessario leggere attentamente il disclaimer.
30/03/26 Fannie Mae e Freddie Mac Volano: Ackman le Chiama “Stupidamente a Buon Mercato”
Conflitti di interesse: L’autore non detiene posizioni in Fannie Mae (FNMA) né in Freddie Mac (FMCC) alla data di pubblicazione. Ha liquidato una precedente posizione long con un rendimento di circa il 100% nella prima metà del 2025. Claude (Anthropic) non detiene posizioni nei titoli citati.
Le azioni di Fannie Mae e Freddie Mac recuperano parte del declino durato mesi, dopo che l’investitore Bill Ackman le ha definite pubblicamente “stupidamente a buon mercato”.
Fannie Mae è salita fino al 41% nella seduta di lunedì, mentre Freddie ha guadagnato fino al 34% — i rialzi più ampi da maggio 2025 per entrambi i titoli.
Nel weekend, Ackman — che sta portando avanti la sua campagna alla Casa Bianca per ottenere una ristrutturazione delle due società — ha pubblicato un post su X in cui ha dichiarato che Fannie e Freddie offrono “asimmetria al suo meglio: potrebbero fare un 10X e potrebbe accadere presto”.
Il fondatore di Pershing Square Capital Management ha aggiunto che “alcune delle aziende di più alta qualità al mondo stanno trattando a prezzi estremamente convenienti” e che “è uno dei momenti migliori degli ultimi anni per comprare qualità”.
▶ Ackman sa esattamente quello che fa. Ha già usato X in modo identico il 30 dicembre 2024, quando un lungo post sulla “credibilità del percorso” verso la privatizzazione aveva fatto schizzare i titoli del 20-30% in una seduta. Quella mossa aveva un obiettivo molto preciso: catalizzare un movimento su una posizione bloccata da anni. Questa volta il contesto è diverso — i titoli sono già crollati del 60% dal picco di settembre — ma il meccanismo è lo stesso. Un tweet di Ackman su Fannie e Freddie non è un’analisi: è un’azione di mercato.
Nonostante il rally di lunedì, i due titoli restano in calo di circa il 60% rispetto al picco di metà settembre. Erano stati travolti dal progressivo svanire dell’ottimismo sui piani dell’amministrazione Trump per liberare le due società dal controllo governativo.
▶ Ricapitoliamo per chi segue questo thread dall’inizio. Il 18 marzo avevo documentato il crollo e il nodo strutturale irrisolvibile — privatizzare le GSE significa o alzare i tassi sui mutui o mantenere la garanzia pubblica, rendendo l’operazione un ibrido ingiustificabile. Il 19 marzo Barron’s confermava che nessuna IPO è attesa prima delle elezioni di midterm di novembre 2026. Il 20 marzo emergeva che Ackman aveva comunque ottenuto quattro incontri con funzionari di primo piano — segnale che il dossier è vivo, non che sia risolto. Oggi, dieci giorni dopo, un post su X rimette in moto la macchina. Il pattern si ripete: dichiarazione pubblica → spike → rientro. Chi è uscito con il 100% di gain nella prima metà del 2025 ha fatto la scelta giusta. Chi sta valutando di rientrare oggi deve chiedersi: il catalizzatore è cambiato, o è cambiato solo il prezzo?
Per il contesto completo sulla vicenda — dal rally iniziale di Ackman a dicembre 2024 fino al crollo delle ultime settimane — rimandiamo all’articolo pubblicato su questo blog il 20 marzo: Fannie Mae e Freddie Mac: il rally di Ackman, la trappola dei mutui e il crollo silenzioso.
Autore: Gianni & Claude (Anthropic)